Due diligence inmobiliaria, qué es y qué revisar antes de comprar
Comprar sin revisar a fondo supone asumir riesgos que no aparecen en el precio. La due diligence inmobiliaria es el proceso de verificación previo a la compra: un análisis ordenado de la situación jurídica, técnica, urbanística, fiscal y posesoria del activo para confirmar que lo que se ofrece coincide con la realidad y para cuantificar lo que costaría resolver cualquier problema.
En el mercado de situaciones especiales (inmuebles adjudicados a bancos y fondos, préstamos hipotecarios impagados, cesiones de remate y subastas judiciales) esta revisión es todavía más importante. A menudo no se puede visitar el interior, la información llega fragmentada y el activo se transmite en el estado en que se encuentra. Por eso un descuento sobre el valor de mercado solo es una oportunidad real si la due diligence confirma que los riesgos están identificados y medidos.
Para qué sirve una due diligence
El objetivo no es encontrar el inmueble perfecto, sino saber exactamente qué compras. Una buena revisión te permite:
• Detectar cargas, deudas o limitaciones que reducen el valor del activo.
• Estimar los costes adicionales (impuestos, deudas pendientes, reforma, desalojo) antes de fijar tu oferta.
• Decidir si la operación encaja con tu perfil de riesgo y con tu plazo de inversión.
• Negociar con argumentos objetivos o descartar la operación a tiempo.
Due diligence jurídica
Es el punto de partida. La herramienta básica es la nota simple del Registro de la Propiedad, que informa de la descripción de la finca, de su titular y de las cargas inscritas. Pídela actualizada, porque la situación registral puede cambiar en pocas semanas. En operaciones de importe relevante o con situaciones complejas conviene solicitar además una certificación registral, que tiene mayor valor probatorio.
Titularidad y descripción
Comprueba que quien vende es el titular registral o está legitimado para transmitir. En un inmueble adjudicado, el banco o el fondo debería figurar ya como propietario; si la inscripción está pendiente, averigua en qué punto se encuentra el trámite. Revisa también si existen cotitulares, usufructos u otros derechos que limiten la propiedad, y contrasta la descripción registral con la del Catastro: superficie, linderos y referencia catastral. Si hay discrepancias, conviene saber cómo se corrigen.
Cargas y gravámenes
La nota simple recoge hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, condiciones resolutorias, servidumbres o afecciones fiscales. Lo relevante es distinguir qué cargas se cancelarán con la compra y cuáles subsistirán. En una subasta judicial, por ejemplo, las cargas anteriores y preferentes a la que se ejecuta permanecen y las asume quien adquiere, de modo que su importe debe restarse de lo que estás dispuesto a pagar.
Procedimientos y derechos de terceros
Verifica si hay procedimientos judiciales abiertos que afecten al inmueble y si existen contratos de arrendamiento en vigor. Un inquilino con contrato vigente puede tener derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto), y algunas comunidades autónomas reconocen a la Administración derechos similares en determinadas transmisiones de vivienda.
Due diligence técnica
Se trata de conocer el estado físico del inmueble y la inversión necesaria para ponerlo en valor. Revisa:
• El estado de conservación: estructura, cubierta, fachada, humedades, instalaciones eléctricas, de agua y de gas, y carpinterías.
• La inspección técnica del edificio, si es obligatoria en el municipio, y las derramas aprobadas o previstas por la comunidad.
• El certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender o alquilar una vivienda.
• La cédula de habitabilidad o el documento equivalente que exija la comunidad autónoma.
Si no puedes acceder al interior, apóyate en lo que sí puedas observar (fachada, zonas comunes, viviendas similares del mismo edificio) y trabaja con una estimación de reforma prudente, con una partida para imprevistos.
Due diligence urbanística
Un inmueble puede estar bien inscrito y, aun así, tener problemas urbanísticos. Comprueba:
• Que el uso real coincide con el autorizado. Un local utilizado como vivienda, por ejemplo, necesita un cambio de uso que no siempre es posible.
• Si hay obras o ampliaciones sin licencia y si existen expedientes de disciplina urbanística abiertos.
• Si el edificio está en situación de fuera de ordenación o afectado por el planeamiento (nuevos viales, zonas verdes) o por algún régimen de protección.
El ayuntamiento puede emitir un certificado o informe urbanístico que aclara estas cuestiones.
Due diligence fiscal y de deudas del inmueble
• Impuestos de la compra. Según el tipo de operación, tributarás por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o por IVA más Actos Jurídicos Documentados. Los tipos y las bonificaciones dependen de la comunidad autónoma, así que confírmalos con un asesor antes de ofertar.
• IBI. El inmueble queda afecto al pago de las cuotas pendientes no prescritas, aunque correspondan al anterior propietario. Pide los últimos recibos o un certificado de estar al corriente.
• Comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Solicita el certificado de deudas al secretario o al administrador.
• Otros conceptos. Tasas municipales, derramas aprobadas y, en su caso, cómo se ha pactado el pago de la plusvalía municipal.
Situación de ocupación
Saber quién está dentro del inmueble es determinante para el precio y el plazo. No es lo mismo un inmueble libre que uno ocupado por el antiguo propietario, por un inquilino con contrato o por ocupantes sin título. Cada supuesto implica un camino distinto para recuperar la posesión, con costes y tiempos diferentes. La normativa vigente prevé trámites adicionales cuando hay hogares en situación de vulnerabilidad, lo que puede alargar los plazos. A veces un acuerdo de salida voluntaria es la vía más rápida, pero también tiene un coste que debes incluir en tus números.
Particularidades en la compra de créditos NPL
Cuando compras un préstamo impagado no adquieres el inmueble, sino la posición de acreedor. Todo lo anterior sigue siendo aplicable al inmueble que sirve de garantía, pero además debes revisar:
• La escritura del préstamo hipotecario, sus posibles novaciones y el valor de tasación fijado para subasta.
• La certificación de deuda: principal, intereses ordinarios y de demora, costas, y el límite de la responsabilidad hipotecaria.
• El rango de la hipoteca: si es primera o hay acreedores con preferencia.
• El estado del procedimiento judicial: fase en la que se encuentra, notificaciones al deudor y posibles oposiciones.
• Cláusulas que puedan considerarse abusivas, porque podrían reducir el importe reclamable o retrasar el proceso.
• Garantías adicionales, como fiadores o avalistas.
• La sucesión procesal, es decir, el trámite para que el juzgado te reconozca como nuevo acreedor, y el posible ejercicio del retracto de crédito litigioso previsto en el artículo 1535 del Código Civil.
Lista de comprobación antes de comprar
1 Nota simple actualizada, con titularidad y cargas.
2 Coincidencia entre Registro y Catastro.
3 Cargas que se cancelan y cargas que subsisten, con su importe estimado.
4 Arrendamientos, derechos de tanteo y retracto y procedimientos judiciales abiertos.
5 Estado de conservación, inspección técnica del edificio y derramas.
6 Certificado de eficiencia energética y habitabilidad.
7 Uso autorizado y legalidad urbanística de las obras.
8 Recibos de IBI y certificado de deudas con la comunidad.
9 Impuestos aplicables a la compra en tu comunidad autónoma.
10 Situación de ocupación, con coste y plazo estimados para obtener la posesión.
11 En NPL: escritura, certificación de deuda, estado del procedimiento, cláusulas y sucesión procesal.
12 Presupuesto total de la operación, con margen para imprevistos.
Cuándo apoyarte en profesionales
Puedes hacer una primera revisión por tu cuenta, pero en operaciones de cierto importe conviene contar con un abogado especializado, un técnico y un asesor fiscal. Su coste suele ser pequeño frente al de un error de análisis.
En YG Investor
En YG Investor seleccionamos oportunidades en situaciones especiales y, cuando firmas online el acuerdo de confidencialidad, te damos acceso a la información completa de cada activo: dirección, deuda, situación judicial, documentación y dossier. Así puedes hacer tu due diligence con datos concretos y, si la operación encaja contigo, presentar tu oferta directamente desde la ficha.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero.