Cómo funcionan las subastas inmobiliarias en España
Las subastas son una de las vías por las que un inmueble cambia de manos fuera del mercado libre. Pueden ofrecer precios inferiores a los habituales, pero a cambio exigen asumir más incertidumbre y trabajar con menos información que en una compraventa ordinaria. Por eso, antes de pujar, conviene entender bien cómo funcionan: quién las convoca, qué reglas se aplican y qué ocurre después de la puja.
Tipos de subastas inmobiliarias
No todas las subastas son iguales. Según quién las convoque, cambian la normativa aplicable y algunas reglas prácticas.
Subastas judiciales
Las acuerda un juzgado dentro de un procedimiento de ejecución. Las más frecuentes proceden de ejecuciones hipotecarias, cuando el deudor deja de pagar su préstamo, pero también pueden derivar de embargos por otro tipo de deudas o, en algunos casos, de procedimientos concursales. Se rigen por la Ley de Enjuiciamiento Civil, las tramita el Letrado de la Administración de Justicia y se celebran de forma electrónica.
Subastas notariales
Se celebran ante notario. Pueden proceder de una ejecución hipotecaria extrajudicial, cuando así se pactó en la escritura de préstamo, o ser voluntarias, a iniciativa del propio propietario. También se tramitan electrónicamente a través del Portal de Subastas.
Subastas administrativas
Las convocan organismos públicos para cobrar deudas: principalmente la Agencia Tributaria y la Tesorería General de la Seguridad Social, aunque también ayuntamientos y otras administraciones. Se rigen por su propia normativa de recaudación, de modo que el depósito, los plazos y las reglas de adjudicación no siempre coinciden con los de las judiciales. Muchas se celebran igualmente en el Portal de Subastas del BOE, mientras que otras se gestionan a través de los canales propios de cada organismo.
El Portal de Subastas del BOE
Desde 2015, las subastas judiciales y notariales se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. El portal centraliza los anuncios y permite buscar por provincia, tipo de bien o estado de la subasta.
Cada subasta tiene una ficha con la información esencial: órgano que la convoca, número de expediente, descripción del inmueble, valor de subasta, valor de tasación, cantidad reclamada, importe del depósito, fechas de apertura y cierre y, cuando está disponible, documentación adicional como la certificación registral.
Para pujar necesitas estar dado de alta en el portal e identificarte por medios electrónicos, normalmente con certificado digital. Las pujas son electrónicas y reservadas: durante la subasta puedes ver la puja más alta, pero no quién la ha realizado.
El depósito para pujar
En las subastas judiciales, para poder pujar es necesario consignar un depósito del 5 % del valor de subasta. Se constituye a través del propio portal, mediante las entidades financieras colaboradoras.
Algunas reglas que conviene conocer:
• Si no ganas la subasta, el depósito se te devuelve al terminar.
• Puedes pedir que tu depósito quede reservado. Así, si el ganador no paga el resto del precio en plazo, el inmueble puede adjudicarse a los siguientes postores por el orden de sus pujas.
• El ejecutante, es decir, el acreedor que ha promovido la ejecución, puede participar sin consignar depósito.
• En las subastas notariales y administrativas, el depósito sigue su propia normativa: revisa siempre lo que indica el anuncio.
Duración de la subasta
La subasta judicial se abre, como mínimo, veinticuatro horas después de la publicación del anuncio en el BOE y permanece abierta durante veinte días naturales. Para evitar las pujas de último segundo, si se recibe una puja en la última hora el cierre se aplaza hasta que pase una hora desde la última puja, con un límite máximo de veinticuatro horas adicionales.
La subasta puede suspenderse por diversas causas, como un acuerdo entre las partes, el pago de la deuda o una resolución judicial. En ese caso, el portal lo refleja y los depósitos se gestionan según lo previsto para cada supuesto.
Reglas de adjudicación
El concepto clave es el valor de subasta, que no tiene por qué coincidir con el valor de mercado. En la ejecución hipotecaria suele ser el valor pactado en la escritura, que con carácter general no puede ser inferior al 75 % de la tasación. En las ejecuciones ordinarias se fija a partir de una valoración del bien, descontando en su caso las cargas anteriores.
A partir de ahí, las reglas generales para inmuebles en una subasta judicial son las siguientes:
• Si la mejor puja alcanza el 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate a favor del mejor postor, que dispone de un plazo de cuarenta días para pagar la diferencia entre el depósito y el precio total.
• Si la mejor puja no llega a ese 70 %, la ley abre plazos breves para que el deudor presente a un tercero que mejore la oferta o para que el acreedor pida la adjudicación en las condiciones legales. Si ninguno lo hace, el Letrado de la Administración de Justicia decide sobre la aprobación del remate atendiendo a ciertos umbrales mínimos y a las circunstancias del caso.
• Si no hay postores, el acreedor puede pedir que se le adjudique el inmueble por un porcentaje del valor de subasta. Con carácter general, ese porcentaje es del 50 % si no se trata de la vivienda habitual del deudor. Si lo es, la ley protege más al deudor y eleva la adjudicación al 70 %, o al 60 % cuando la deuda pendiente es inferior a ese 70 %.
Además, hasta que se aprueba el remate o la adjudicación, el deudor puede liberar el inmueble pagando íntegramente lo que debe. Por eso, ganar la puja no garantiza quedarse con el inmueble.
Si el adjudicatario no paga en plazo, la subasta "quiebra": pierde el depósito y el inmueble puede adjudicarse a los postores que reservaron el suyo o volver a subastarse.
Qué estudiar antes de pujar
• El edicto o anuncio. Recoge el valor de subasta, la cantidad reclamada, si se trata de la vivienda habitual del deudor y las condiciones de participación. Al pujar, aceptas como bastante la titulación existente.
• La certificación de dominio y cargas. Indica qué carga se ejecuta y cuáles hay antes y después. Las cargas anteriores subsisten y las asume quien se adjudica el inmueble; las posteriores se cancelan. Conviene completarla con una nota simple actualizada.
• La situación de ocupación. El anuncio puede indicar si el inmueble está ocupado y si el juzgado se ha pronunciado sobre el derecho de los ocupantes a permanecer. Una visita exterior y alguna consulta discreta en el entorno ayudan a completar la información.
• Las deudas vinculadas al inmueble, como el IBI o las cuotas de comunidad pendientes, que en parte pueden reclamarse al nuevo propietario.
• El estado físico y el valor real de mercado, normalmente sin poder visitar el interior.
Errores frecuentes
• Confundir valor de subasta con valor de mercado. Un descuento sobre el valor de subasta no implica necesariamente una buena compra.
• No leer la certificación de cargas. Es la forma más habitual de heredar una carga anterior inesperada.
• Calcular solo el precio de la puja. Hay que sumar impuestos, deudas pendientes, honorarios, costes de posesión y reformas.
• No tener la financiación cerrada. Si no pagas el resto en plazo, pierdes el depósito.
• Subestimar los plazos. Entre el cierre de la subasta y la posesión efectiva pueden pasar meses, sobre todo si el inmueble está ocupado.
• Pujar sin un precio máximo fijado de antemano. La dinámica de la puja, especialmente en la última hora, puede llevarte a pagar más de lo razonable.
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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero.